记者闫承敏 实习生彭袁峡 刘雨欣
位于高新区珠海路10号的华翔世纪城，是一个2009年11月开盘的小区，目前有3000多位业主入住。从今年6月以来，不断有华翔世纪城的业主反映，小区有两个物业，一些业主不知道该向谁交管理费。记者接连数日采访发现，问题焦点在于小区地面停车位归谁所有。受开发商委托的合田物业公司称，地面停车位属开发商所有；华翔世纪城业委会则认为，地面停车位应归全体业主所有。
华翔世纪城的地面停车位归属问题，是导致两个物业并存的问题根源。 记者闫承敏 摄
小区俩物业一个管保洁一个管停车
位于高新区珠海路10号的华翔世纪城属于东苑街办珠海路社区的管辖范围，小区占地2.4万多平方米，建筑面积近8万平方米。其中，住宅7.3万平方米，商业面积0.18万平方米，地下建筑0.49万平方米；共有4栋楼15个单元720户，地上停车位有104个，地下停车位有138个。
5日上午，记者在小区佳奥物业的临时办公点看到，一名30多岁的业主正在找物业人员退已交付的停车位租金。据其介绍，她是帮邻居的地面停车位交租金。邻居因在外地，委托她来办理，没想到业主群里说小区有两个物业。邻居就想等物业敲定后再缴费。记者看到，尽管佳奥物业的工作人员面露难色，但还是把钱退了。
佳奥物业一名工作人员介绍，他们是7月16日通过华翔世纪城对外招投标的方式，经全体业主多数人认定进驻的小区。但小区前期物业还没向他们移交相关设备设施。目前，他们的安保、保洁、维修、客服等20多人已在小区为业主服务，但工作比较被动。
业主刘先生说，他过去的停车位租金是交给前期的合田物业，马上就要到期。尽管现在有了新物业，但过去的物业仍将停车位的事务拿在手上，让他们不知该把租金交给谁，现在还在观望。小区业主杨女士说，一个小区只有一个物业，现在小区有两个物业。一个管保安保洁，一个管停车，让业主不知所措，希望有关部门及时介入，让小区管理走上正轨。
前物业：管停车位系代管开发商资产
记者随后来到原合田物业办公室，发现办公室大门紧闭。根据业主提供的信息，记者来到云集路，采访了合田物业的总经理杨先生。
据了解，合田物业是在城区发展起来的本地物业管理企业，品牌信任度比较高。他们此前是通过华翔世纪城的开发商——原湖北华翔宜昌置业有限公司的前期物业招投标进场的。这两年，因和华翔世纪城业委会之间，对是否使用公共收益或住房维修金来处理房屋维修问题产生了分歧。
杨总表示，住房质保期一般是5年。在华翔世纪城的质保期到期前，他们就发现了一些建设问题，当时开发商已不知去向，是他们通过住建部门找到施工方，修复了20多个问题。此后，随着使用年限的递进，小区各方面的问题越来越多，为此，他们先后垫支了70万元进行维修，但业委会一直不肯动用小区维修资金。同时，也不明确是否与他们签订新的物业合同，他们被迫停止垫支维修。
针对地面和地下停车位的管理，杨总表示，他们是受开发商委托收取的租金。他说，规划停车位都是开发商的。只有在规划之外新增的停车位才属全体业主所有。同时，他们也向有关部门申报了地面停车场的产权，但在国家相关规定中，没有申报地面停车位的相关条款，申报未果。他认为，开发商在地面停车位所有权只要满足三个条件即可，即满足业主使用、开发商和业主有合同约定、没有利用道路和公共道路增设。
合田物业工作人员出具的相关合同资料显示，地下、地面停车位都约定为租用。
据合田物业介绍，目前，原华翔世纪城的开发商已经解体，华翔世纪城停车位的收益已转归具体受益人，他们只是受其委托管理，收益部分除约定的费用外都要交给受益方。
业委会：地面停车位属全体业主
“地下停车位要看具体情形，但地上停车位，一定是全体业主的。”
昨日，记者连线正在外地旅游的华翔世纪城业委会主任王先生，他激动地说。地上停车位属于房屋的公共设施，具有不可分摊性，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物，再结合地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则。
王先生说，他们之所以一直没有使用住房维修金来维修房屋，就在于从小区业主入住起，地面停车位的公共收益就是物业公司掌握着。所以，要求对方先在公共收益中垫支小区维修费用。
王先生表示，此前，他们和开发商物业都打过官司，在打官司期间，发现了开发商和合田物业签订的物业合同及其补充协议。这份补充协议要开发商与业主签订买卖合同时，约定地下车库的使用权归开发商，其停车服务费的80%归开发商，20%归物业；要开发商与业主签订地面停车位收取租金的约定，其停车服务费的30%归开发商，70%归物业公司。
王先生认为，对方委托管理的合同他们一直没看到；业委会要求先搁置产权，把管理权先交给后期的佳奥物业，但对方没同意，遂造成小区事实上存在两个物业公司的状况。
华翔世纪城的业主刘女士说，地面停车位只有30%归开发商，说明开发商知道这笔钱就不该得，但在物业公司操作下，这笔钱一直被他们收到现在，这很不合理。相当于业主的权益被不相干的人瓜分了。
主管部门：业委会可诉讼维权
针对前物业和小区业委会之间的矛盾，珠海路社区书记李珺表示，合田物业是一个老品牌的物业公司，在前期管理中做了很多有益的工作。从2018年8月起，社区就在合田物业与华翔世纪城业委会之间多次协商，但没有达成一致。今年，双方因小区维修问题，导致矛盾进一步激化，业委会提出来更换物业公司。
今年3月6日，小区召开业主大会，同意更换物业的居民占大多数。随后，经过招投标，佳奥物业进入小区。但合田物业认为，小区停车位是开发商授权给他们代管的，所以未将停车管理权限移交。因此新、旧物业交接至今未完成，也就形成了两个物业同时管理小区尴尬局面。
“地面停车位属于全体业主。”昨日，在市住建委物业科，针对华翔世纪城停车位权属问题，物业科负责人江先生的回答简单明了。
江先生说，尽管地面停车位的归属，没有明确的法律规定。但一般认为，道路、绿化是业主共有，所以地面上的停车位也由业主共有。如果开发商认为规划的地面停车位是他的，需要拿出不动产登记证来证明。事实上，地面停车位不符合产权登记条件，也无法办证。如果开发商在合同里与业主约定，地面车位属开发商，那么开发商要定点、定位，明确约定停车位的具体尺寸等细节。并且，不能单独与一个业主约定，约定需要小区所有业主同意才有效。
此外，江先生认为，规划的地下车库也不一定归开发商。除非开发商办理了车库不动产登记证明或人防工程许可证，才能证明地下停车位的所有权或使用权是属于开发商的。
据了解，在现行法律范围内，小区停车位在归属上分为4种情况：业主私人所有、全体业主共有、“人防车位”、开发商所有。
江先生说，最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2条，建筑区划内符合下列条件的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定物权法第6章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主的所有权的客体——但大多数停车位不能实现这一点。
规划不等于所有权。江先生说，规划只是一种比例配置，它是对土地用途的说明。不能因为停车位是规划设置，就天然属于开发商。同时，小区土地的使用权，因为房屋初始登记从开发商转给全体业主，分摊到业主名下的土地及其公共部分，都是全体业主的。既然土地的使用权是全体业主的，那么地面的规划停车位也是全体业主的。他建议代表业主的业委会可以据此向开发商提起诉讼，追回属于全体业主的共有利益。
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